Konut ve çatılı iş yerinin tahliyesinde uygulamada kanaatimizce üzerinde en çok hata yapılan sebeplerden bir tanesi de TBK m.352/1 hükmüne göre kiracıdan tahliye edeceği tarihe dair tahliye taahhütnamesinin alınmasıdır. Kanunda sıkı şartlara bağlanan tahliye taahhütnamesinin şartları gerçekleşmeden icra edilebilirliği söz konusu değildir.
Tahliye taahhütnamesinin öncelikle bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaza dair kira sözleşmesinin tarafı olmayan başkaca birinin vermiş olduğu taahhütname geçersizdir. Kiracı ile birlikte oturan (anne, baba, kardeş vb.) kişilerden birinin vermiş olduğu taahhüt geçersizdir. Kiracıların sayısı eğer birden fazla ise tüm kiracılardan tahliyeye dair taahhütnamenin verilmiş olması gerekmektedir. Mevcut birden fazla kiracının bulunduğu taşınmazda, kiracılardan sadece birinin tahliye taahhütnamesini vermiş olması yeterli olmayacaktır çünkü tahliyenin bölünmesi söz konusu değildir. Sadece tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracıyı tahliye edelim, diğerleri kiracı kalsın şeklinde bir durum olamaz.
EŞİN AÇIK RIZASI OLMALI
TBK m. 349’a göre aile konutu niteliğinde kullanılan kiralananın, kira sözleşmesinin feshinin yapılması için kanunun emredici hükmüne göre diğer eşin açık rızasının veya onayının alınması gerekmektedir. TBK m. 349 ile tahliye taahhütnamesi değerlendirildiğinde kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması halinde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gerekmektedir.
TAAHHÜDÜN YAZILI OLMASI
Tahliye taahhütnamesinin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekir. Taraflar arasında sözlü olarak yapılan tahliye taahhütnamesi geçerli olmayacaktır. Sözlü tahliyeye dayalı olarak açılacak dava mahkeme tarafından dinlenmeyecektir. Tahliye taahhütnamesine bağlı olarak açılacak dava ve icra takipleri için taahhüdün yazılı olması geçerlilik şartlarındandır.
İcra tutanağı, haciz tutanağı veya duruşma tutanağı da tahliye taahhütnamesi niteliğinde sayılabilir. Kanun koyucu taahhütnamenin sadece yazılı şekilde olması düzenlenmiştir. Adi yazılı taahhütname dışındaki belgeler için diğer şartları da taşıması halinde geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından söz edilebilir.
Tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekmektedir. Teslim tarihinden önceki veya kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Yargıtayın yerleşik uygulamalardaki görüşüne göre; kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesine dair taahhütlerin TBK m. 26’a göre serbest irade ürünü olmadığı gerekçesiyle batıl olduğu yönündedir.
Tarihleri Boş Olan Taahhütname Geçerli Mi?
Tahliye Taahhüdünde düzenlenme tarihinin bulunmaması taahhüdün geçerliliğini etkiyen bir durum değildir. Kiraya veren, taahhüdün kiralananın teslim tarihinden sonra verildiğini ispatlamalıdır. Taahhütnamedeki tarihlerin hatalı olduğunu veya beyaza imza şeklinde verilmiş taahhüdün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispatlama yükü ise kiracıya aittir. Kiracı, anlaşmaya aykırı olarak doldurulmuş olduğu iddiasını ispatlayamadığı takdirde taahhütnamenin sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Tahliye tarihinin taahhütnamede belirlenebilir olması gerektiği taahhütnamenin geçerliliğindeki önemli bir diğer şarttır. Tahliye taahhütnamesinin icra edilebilmesi veya davaya konu olabilmesi için tahliye tarihinin mutlaka yazılı olması gerekmektedir. Tahliye tarihi kira sözleşmesinin geçerli olduğu bir süre içerisinde de olabilir, yargıtayın görüşleri de bu yöndedir.
Tahliye tarihinin boş bırakılarak kiraya verene teslim edilmesi, taahhütnameyi tek başına geçersiz kılan bir husus değildir. Kiracının, taahhüdün teslimden önce verildiğini yazılı olarak ispat etmesiyle geçersizliği söz konusu olacaktır.